空き家の3,000万円控除の条件(相続した実家を売るとき)
この記事の要点
もうけから引ける上限。その家と土地を相続した人が3人以上なら2
建てられた家が対象。マンションなど区分所有の建物は使えない
いまの制度で対象になる売却の期限。亡くなって3年たつ年の年末という自分の期限もある
親が一人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売るときに使える特例です。正式には「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。条件を満たすと、売ったもうけ(譲渡所得)から最高3,000万円を引けます。
控除の額
| 場合 | 引ける上限 |
|---|---|
| 原則 | 3,000万円 |
| 2024年1月1日以後に売り、その家と土地を相続した人が3人以上 | 2,000万円 |
3人以上かどうかは、相続人全体の数ではありません。その家と土地を相続した人の数で数えます。
もうけが引ける上限(3,000万円か2,000万円)以下なら、譲渡所得の税金は0円になります。もうけの計算は「相続した家を売ったときの税金」をご覧ください。
使える条件の一覧
次の条件を全部満たす必要があります。
| 条件 | 中身 |
|---|---|
| 建てた時期 | 1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家 |
| 建物の種類 | 区分所有の登記がある建物(マンションなど)ではない |
| 住んでいた人 | 亡くなる直前に、親のほかに住んでいる人がいなかった |
| 相続の後の使い方 | 相続してから売るまで、人に貸したり、自分が住んだり、仕事に使ったりしていない |
| 売った代金 | 1億円以下 |
| 買主 | 親子・夫婦・生計を一にする(暮らしのお金が一緒の)親族・同族会社などではない |
| ほかの特例 | 同じ家と土地で取得費加算の特例などを使っていない |
| 回数 | 同じ親(被相続人)の家で、まだこの特例を使っていない |
親が老人ホームなどに入っていた場合も、一定の要件を満たせば対象になります。要件は国税庁のタックスアンサー No.3307 にあります。
売った代金の1億円は、ほかの相続人が売った分や、分けて売った分も合わせて数えます。合わせて1億円を超えたときは、その売った日から4か月以内に修正申告をします。
売り方は3つ
| 売り方 | 中身 |
|---|---|
| 家ごと売る | 売る時点で、家が今の耐震基準を満たしている |
| 取り壊してから売る | 家を全部取り壊してから、土地を売る |
| 売った後に買主が直す・壊す | 売った翌年の2月15日までに、耐震基準に合う改修か、全部の取壊しをする。買主がしてもよい |
3つ目は、2024年1月1日以後に売った物から使えるようになりました。それまでは、売る時点で耐震基準を満たしているか、取り壊してから売る必要がありました。
期限は2つある
1. 自分の期限: 相続が始まった日(亡くなった日)から3年がたつ日の属する年の12月31日まで。
2. 制度の期限: 2027年12月31日までに売った物まで。
| 亡くなった年 | 自分の期限 | 実際の期限 |
|---|---|---|
| 2023年 | 2026年12月31日 | 2026年12月31日 |
| 2024年 | 2027年12月31日 | 2027年12月31日 |
| 2025年 | 2028年12月31日 | 2027年12月31日(制度が延長されなければ) |
制度の期限は、税制改正で延びることも、そのまま終わることもあります。
必要な書類
使うには、書類を付けて確定申告をします。主な物は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書
- 売った家と土地の登記事項証明書など(不動産番号を書いた明細書を出せば省略できます)
- 被相続人居住用家屋等確認書(家がある市区町村が出します)
- 家ごと売るときは、耐震基準適合証明書など(売る日の前2年以内に調べた物)
- 売買契約書の写しなど、代金が1億円以下と分かる物
確認書をどの課で出しているかは、市区町村によって違います。
取得費加算の特例とはどちらか一方
相続税を払った人は「取得費加算の特例」も使える場合があります。2つは同じ家と土地で一緒に使えません。どちらが税金が少ないかは、相続税の額や売る額で変わります。
売る額・人数・亡くなった年を入れると、3,000万円控除と取得費加算のそれぞれで税金を出します。
出典と確認日(2件)
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 確認 2026-10-23
- 租税特別措置法 35条3項・4項(e-Gov法令) 確認 2026-10-22
監修
監修が付くまでは、公的機関の公開資料にもとづく一般的な情報として示します。個別の土地や手続きが対象になるかの判断はしません。監修者の欄に、生成した顔写真は使いません。
この記事は一般的な情報です。個別の税金・法律の判断や、書類の作成・手続きの代行はしません。数字は記事の確認日の時点のもので、制度は変わることがあります。誤りに気づいたらご連絡ください。
