相続した家を売ったときの税金(譲渡所得の計算のしかた)
この記事の要点
親が買ってから売った年の1月1日までで5年を超えるときの税率(所得税・復興特別所得税・住民税の合計)
親が買った値段が分からないときは、売った額の5%を取得費にできる
売った額から取得費と譲渡費用を引き、特例があれば控除を引いた残りが対象です
相続した家や土地を売ると、売ったもうけに税金がかかります。これを「譲渡所得」の税金といいます。売った額そのものにかかるのではありません。この記事では、計算の式と、そこに入れる数字の決まりを順に見ます。
税金の計算式
国税庁が示す式は次のとおりです。
課税される譲渡所得 = 売った額 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除
| 言葉 | 中身 |
|---|---|
| 売った額 | 買主から受け取る代金 |
| 取得費 | 家と土地を手に入れるのにかかったお金。相続では親が買ったときの値段を引き継ぐ |
| 譲渡費用 | 売るために直接かかったお金(仲介手数料など) |
| 特別控除 | 空き家の3,000万円控除など、条件を満たすと引ける額 |
もうけが無ければ、税金はかかりません。
取得費は親が買った値段を引き継ぐ
相続した家と土地の取得費は、亡くなった親(被相続人)の取得費をそのまま引き継ぎます。親が買った代金や建てた代金、買ったときの手数料などです。
ただし建物は、年数がたつと価値が減る物として扱われます。建物の取得費は、代金から持っていた期間の「減価償却費に当たる額」を引いた額になります。土地は引きません。
相続のときに自分が払った登記の費用や不動産取得税も、取得費に足せます(仕事に使う物は除きます)。
取得費が分からないときは売った額の5%
古い家で、親がいくらで買ったか分からないことはよくあります。そのときは、売った額の5%を取得費にできます。実際の取得費が5%より少ないときも、5%を使えます。
たとえば3,000万円で売ったなら、取得費は150万円です。5%を使うときは、相続の登記費用を足せません。詳しくは「取得費が分からないとき」にまとめました。
譲渡費用に入る物・入らない物
| 入る物 | 入らない物 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 家の修繕費 |
| 売主が払った契約書の印紙税 | 固定資産税など、持っている間の費用 |
| 土地を売るために建物を取り壊した費用 | 代金を取り立てるための費用 |
| 借家人に払った立退料 |
仲介手数料には上限があります。上限は売った額に応じた料率で決まり、400万円を超える物件では「売った額×3%+6万円」に消費税を足した額と同じになります。800万円以下の物件は、媒介契約の前に不動産会社から説明を受けて合意すれば、不動産会社は33万円(税込)まで受け取れます(2024年7月1日から)。
長期と短期で税率が倍近く違う
税率は、持っていた期間で決まります。期間は、売った年の1月1日の時点で数えます。相続した家は、親が買った日(建てた日)から数えます。相続した日からではありません。
| 区分 | 持っていた期間 | 所得税 | 住民税 | 合計(復興特別所得税を含む) |
|---|---|---|---|---|
| 長期 | 5年を超える | 15% | 5% | 20.315% |
| 短期 | 5年以下 | 30% | 9% | 39.63% |
復興特別所得税は、所得税の額の2.1%です。親が長く住んでいた家なら、ほとんどは長期になります。亡くなる少し前に親が買った土地などは、短期になることがあります。
計算の例
親が昔買った家を2,000万円で売り、買った値段は分からない。特例は使わない、とします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売った額 | 20,000,000円 |
| 取得費(5%) | 1,000,000円 |
| 仲介手数料(2,000万円×3%+6万円、税込) | 726,000円 |
| 課税される譲渡所得 | 18,274,000円 |
| 税金(長期 20.315%) | 約3,712,000円 |
端数の処理を除いた目安です。同じ家で空き家の3,000万円控除(その家と土地を相続した人が3人以上なら2,000万円)が使えれば、課税される額は0円になります。
税金を軽くする特例
相続した家には、使える特例が2つあります。
- 空き家の3,000万円控除: 親が一人で住んでいた古い家などが対象。→「空き家の3,000万円控除の条件」
- 取得費加算の特例: 相続税を払った人が対象。→「取得費加算の特例」
この2つは、同じ家と土地で一緒には使えません。どちらも、使うには書類を付けて確定申告をする必要があります。
売る額・買った年・人数を入れると、税金と手元に残る額を出します。特例を使った場合と並べて比べられます。
出典と確認日(7件)
- 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 確認 2026-10-23
- 国税庁 タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 確認 2026-10-22
- 国税庁 タックスアンサー No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期 確認 2026-10-22
- 国税庁 タックスアンサー No.3252 取得費となるもの 確認 2026-10-23
- 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき 確認 2026-10-23
- 国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの 確認 2026-10-22
- 国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し(仲介手数料の上限) 確認 2026-10-22
監修
監修が付くまでは、公的機関の公開資料にもとづく一般的な情報として示します。個別の土地や手続きが対象になるかの判断はしません。監修者の欄に、生成した顔写真は使いません。
この記事は一般的な情報です。個別の税金・法律の判断や、書類の作成・手続きの代行はしません。数字は記事の確認日の時点のもので、制度は変わることがあります。誤りに気づいたらご連絡ください。
