相続した家は古家付きで売るか、解体して更地で売るか(解体費は誰が払う)

相続した実家を、家を建てたまま売るか、壊して土地だけを売るか。どちらが多く残るかは、家の状態・場所・売る時期で変わります。この記事では答えは出さず、比べるときに見る点を税金の決まりと合わせて並べます。

2つの売り方の違い

解体費を誰が払うかは、売り方で決まります。古家付きなら壊すかどうかも費用も買主の側で、そのぶん値段に解体費が見込まれることがあります。

解体費は、売主が払えば譲渡費用になる

国税庁は、土地を売るための建物の取壊し費用を、譲渡費用(もうけを出すときに引ける費用)に入れています。

引けるのは税の計算の上だけで、解体費は先に出ていきます。解体費は、建物の大きさ・造り(木造か鉄骨か)・道の広さ・残った家財の量・アスベストの有無などで変わります。ここでは相場の数字は出しません。見積りを取り、補助金が使えるかを先に確かめます。

対象や申し込みの順番は市区町村ごとに違うので、工事の契約の前に窓口で確かめます。

空き家の3,000万円控除と取壊し

親が一人で住んでいた家を相続して売るとき、条件を満たせば、もうけから最高3,000万円を引けます(その家と土地を相続した人が3人以上なら2,000万円。2024年1月1日以後の売却)。家をどうするかで、売り方が3つ決まっています。

3つ目は、2024年1月1日以後の売却から使えます。古家付きで売って買主が壊す形でも対象になりえます。ただし翌年2月15日までに実際に壊すか直すかが要るので、売買の約束の中で決めておきます。

1981年5月31日以前に建てられた家であることなど、ほかの条件はどの売り方でも同じです(→「空き家の3,000万円控除の条件」)。期限は、亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、いまの制度では2027年12月31日までの売却です。制度の期限は税制改正で変わることがあります。

壊すと固定資産税の特例が外れる

家が建っている土地(住宅用地)は、固定資産税の元になる額が下がる特例があります。

住宅用地は、法律で「人が住む家の敷地として使われている土地」です。更地にすると特例は使えません。固定資産税は毎年1月1日の状態で決まるので、壊した後に来る1月1日から、特例が外れます(例: 2026年10月に壊すと2027年度分から)。家の分の固定資産税はかからなくなりますが、土地の分は上がります。

売れるまでが長いほど、高い税を払う期間も長くなります。建て替え中などの扱いは市区町村に確かめてください。

古家付きでも、手入れをせずに放っておき、管理不全空家等・特定空家等として市区町村から勧告を受けると、家が建っていても特例は外れます。

比べるときに見る点

あてはまる物を押してください。どちらが良いかを決める物ではなく、比べる材料です。

ここに挙げたのは比べ方の目安です。売れる値段は不動産会社の査定で、税金の個別の判断は税務署や税理士に確かめてください。

比べるときは、古家付きの値段と、更地の値段から解体費を引いた額を並べ、売れるまでの固定資産税の差と補助金を足し引きします。壊した建物は戻せません。共有の家は、持分を持つ人の話し合いが要ります。→「共有名義の家を売るとき」

どちらでも、先に相続登記で名義を変えます。→「相続した家を売る流れと期限」「相続した土地(更地)を売るとき」

出典と確認日(5件)

• 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 確認 2026-10-23
• 国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの 確認 2026-10-23
• 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税) 確認 2026-10-23
• 租税特別措置法 35条3項・4項(e-Gov法令) 確認 2026-10-23
• 地方税法 349条の3の2・359条(e-Gov法令) 確認 2026-10-23

監修

この記事は一般的な情報です。個別の税金・法律の判断や、書類の作成・手続きの代行はしません。数字は記事の確認日の時点のもので、制度は変わることがあります。誤りに気づいたらご連絡ください。