相続した家を売る流れと期限(名義変更から確定申告まで)

相続した家は、すぐには売れません。名義を変えてから売り、売った翌年に税金の申告をします。途中には、過ぎると使えなくなる特例の期限もあります。この記事では、順番と期限を先に並べます。

売るまでの流れ

空き家の3,000万円控除を使うなら、5の申告に、家のある市区町村長が出す「被相続人居住用家屋等確認書」を付けます。

1・2 名義を変えてから売る

売る前に、家と土地の名義を親から相続人に変えます(相続登記)。

期限に間に合わないときの「相続人申告登記」という手続もあります。ただし法務省は、これだけでは売却はできず、別に相続登記が要ると案内しています。

相続登記は2024年4月1日から義務です。相続と取得を知った日から3年以内に申請します。2024年3月以前の相続は、2027年3月31日までです。詳しくは「相続登記の義務化と期限」にまとめました。費用は「相続登記の費用の内訳」をご覧ください。自分で申請する手順は「相続登記を自分でやる手順」にあります。

相続人が何人かいて、家を共有で持つこともできます。その場合は売るときに全員がそろう必要があります(「共有名義の家を売るとき」)。

3・4 売り出しと契約

不動産会社に仲介を頼むと、仲介手数料がかかります。上限は国が決めていて、400万円を超える物件では「売った額×3%+6万円」に消費税を足した額と同じです。800万円以下の物件は、媒介契約の前の説明と合意があれば、不動産会社は33万円(税込)まで受け取れます。

仲介手数料は、売ったもうけを計算するときに「譲渡費用」として引けます。

5 翌年の確定申告

売ってもうけ(譲渡所得)が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。期間は原則として翌年2月16日から3月15日までです。納める期限も原則3月15日です。

空き家の3,000万円控除や取得費加算の特例は、書類を付けて申告しないと使えません。書類と手順は「相続した家を売った翌年の確定申告」にまとめました。

期限の一覧

相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月です。このため取得費加算の期限は、亡くなった日からおおむね3年10か月後になります。取得費加算は、相続税がかかった人だけが使えます。

例: 2025年5月に親が亡くなった場合

この例では、自分の期限より制度の期限が先に来ます。いまの法律のままなら、空き家の控除を使うには2027年中に売る必要があります。制度の期限は税制改正で延びることも、そのまま終わることもあります。

空き家の控除の条件は「空き家の3,000万円控除の条件」、取得費加算は「取得費加算の特例」をご覧ください。2つは同じ家と土地で一緒には使えません。

監修

この記事は一般的な情報です。個別の税金・法律の判断や、書類の作成・手続きの代行はしません。数字は記事の確認日の時点のもので、制度は変わることがあります。誤りに気づいたらご連絡ください。