共有名義の家を売るとき(全員の同意・持分ごとの税金・空き家控除の額)

親の家を兄弟で相続し、名義を「共有」にすることがあります。たとえば2人で2分の1ずつ持つ形です。共有の家を売るときは、一人で持つ家とは違う点がいくつかあります。

共有とは

共有では、家と土地の全体を、何人かが「持分」という割合で持ちます。2分の1ずつなら、家のこの部屋は兄、という分け方ではありません。全体に対して半分ずつの権利を持ちます。

相続登記を法定相続分どおりにするなら、相続人の一人が全員の分を申請できます(法務局の案内)。登記の手続は「相続登記を自分でやる手順」をご覧ください。

家全体を売るには全員がそろう

買主は、家と土地の全体を買いたいのがふつうです。全体を渡すには、共有者全員の持分を売る必要があります。一人でも反対すれば、家全体は売れません。

どちらも裁判所の手続です。まずは共有者どうしで、売るか・いくらなら売るか・お金をどう分けるかを決めます。

税金は持分ごとに一人ひとりが申告する

売ったもうけ(譲渡所得)の税金は、人ごとにかかります。共有の家を売ると、売った代金は持分に応じて各人のものになり、それぞれが自分の分を確定申告します。

例: 親が昔買った家を兄弟2人(2分の1ずつ)で3,000万円で売る。買った値段は分からない。仲介手数料は2人で等分。特例は使わない。

端数の処理を除いた目安です。持分が等分でなければ、一人分も持分の割合で変わります。税率と取得費の決まりは「相続した家を売ったときの税金」をご覧ください。

空き家の控除は人数で一人あたりの額が変わる

空き家の3,000万円控除は、条件を満たした相続人が、それぞれ自分のもうけから引きます。租税特別措置法35条は、売った個人ごとに控除する形で書かれています。

2024年1月1日以後の売却で、その家と土地を相続した人が3人以上のときは、一人あたりの上限が2,000万円になります。

数えるのは、相続人全体ではなく、その家と土地を相続した人の数です。たとえば相続人が3人でも、家と土地を2人で相続したなら、一人3,000万円です。

上の例(2人で3,000万円で売却)では、一人分の譲渡所得は約1,372万円です。条件を満たせば、一人3,000万円まで引けるので、税金は2人とも0円になります。

共有で控除を使うときの注意

条件の全体は「空き家の3,000万円控除の条件」、申告の書類は「相続した家を売った翌年の確定申告」にまとめました。売るまでの順番は「相続した家を売る流れと期限」をご覧ください。

監修

この記事は一般的な情報です。個別の税金・法律の判断や、書類の作成・手続きの代行はしません。数字は記事の確認日の時点のもので、制度は変わることがあります。誤りに気づいたらご連絡ください。